Een onroerend goed kopen in 2026 is niet dezelfde operatie als drie jaar geleden. De notariskosten variëren nu van het ene departement naar het andere, de methode voor het energieprestatiecertificaat is veranderd, en de voorwaarden voor het verkrijgen van een lening worden opnieuw strenger. Een vastgoedproject succesvol realiseren vereist vandaag de dag dat je deze nieuwe regels beheerst voordat je zelfs maar de deur van een makelaarskantoor opent.
Notariskosten in 2026: verschillen per departement en profiel van de koper
Je dacht dat de notariskosten overal in Frankrijk hetzelfde waren? Sinds de begrotingswet voor 2025 kunnen de departementen tijdelijk hun aandeel in de overdrachtsbelasting verhogen tot 5% voor akten die zijn ondertekend tussen 1 april 2025 en 31 maart 2028.
Niet alle departementen hebben deze hefboom geactiveerd. Voordat je ondertekent, moet je dus drie elementen controleren: het departement van het goed, de datum van ondertekening en je status als koper. Starters die hun hoofdverblijf kopen, profiteren van een uitzondering die in het systeem is voorzien, wat een aanzienlijke besparing kan opleveren.
In de praktijk betekent dit dat eenzelfde appartement aanzienlijk duurder kan zijn in de aankoop in een naburige afdeling, alleen vanwege deze belasting. Vergelijken van advertenties op de vastgoedwebsite Maisonisor maakt het mogelijk om de aanbiedingen van verschillende geografische gebieden te vergelijken en deze verschillen te herkennen voordat je je verbindt.
DPE en elektrische woningen: een label dat kan veranderen zonder werkzaamheden
Het energieprestatiecertificaat (DPE) beïnvloedt rechtstreeks de prijs van een goed en de mogelijkheid om het te verhuren. Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor van elektriciteit naar primaire energie veranderd. Direct gevolg: sommige woningen die elektrisch verwarmd worden, zien hun classificatie verbeteren, zonder dat er enige renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd.
Waarom is dit detail zo belangrijk? Omdat een goed dat is geclassificeerd als F of G in sommige gevallen niet meer verhuurd kan worden. Als de nieuwe berekening ditzelfde goed naar E laat gaan, wordt het weer verhuurbaar en stijgt de verkoopwaarde.
Een nieuwe wijziging van de DPE is al voorzien voor 2027, volgens het besluit van 19 augustus 2026 gepubliceerd in het Staatsblad op 26 augustus 2026. Een goed geïnformeerde koper controleert dus de datum en de berekeningsmethode die op het door de verkoper verstrekte diagnosticat rapport staan. Als de DPE vóór januari 2026 is uitgevoerd, is deze gebaseerd op de oude factor en weerspiegelt deze niet noodzakelijk de werkelijke prestaties van de woning.
Wat te controleren op een DPE voordat je koopt
- De datum van uitvoering van de diagnose: een DPE van vóór januari 2026 gebruikt de oude berekeningsmethode voor elektrische woningen
- De verwarmingswijze van het goed: alleen woningen die elektrisch verwarmd worden, zijn betrokken bij de wijziging van de factor
- De nabijheid van een classificatiedrempel: een goed dat F is met een score dicht bij E zou met de nieuwe berekening in de hogere categorie kunnen vallen
Een nieuwe DPE aanvragen bij de verkoper voordat je de prijs onderhandelt, is een concrete hefboom, vooral als de huidige diagnose al enkele jaren oud is.
Hypotheek: wat verandert met het decreet van november 2026
Het decreet nr. 2026-719 vereist een versterkte beoordeling van de kredietwaardigheid van de kredietnemers vanaf 20 november 2026. Banken moeten onder andere het nationale bestand van terugbetalingsincidenten van kredieten raadplegen. Een oud incident kan dus weer opduiken bij een leningaanvraag, zelfs als de huidige financiële situatie gezond is.
Voordat je een dossier indient, is het verstandig om een overzicht van dit bestand aan te vragen bij de Banque de France. Deze stap is gratis en maakt het mogelijk om een eventuele blokkade vooraf te identificeren.
Werkelijk budget van een aankoop: de posten die we onderschatten
De prijs die op een advertentie staat, komt nooit overeen met de totale kosten. Hier zijn de posten die vaak vergeten worden bij het berekenen van het budget:
- De overdrachtsbelasting, die varieert per departement (en mogelijk de status van starter)
- De waarborgkosten van de lening (hypotheek of borg), zelden opgenomen in de snelle online simulators
- De kosten van eventuele energieverbeteringen, te schatten vóór de aankoop als de DPE slecht is
- De gemeenschappelijke kosten voor een appartement, te raadplegen in de voorlopige staat die vóór de verkoop wordt verstrekt
Deze posten optellen voordat je je zoekbereik vaststelt, voorkomt dat je verliefd wordt op een goed dat buiten je budget valt.
Verkoopwaarde: het criterium dat kopers in het begin verwaarlozen
Wanneer ze een goed kiezen, redeneren de meeste kopers op basis van hun huidige situatie. Grootte van het huishouden, woon-werkverkeer, nabijheid van scholen. Deze criteria zijn legitiem, maar ze zeggen niets over de verkoopgemak in vijf of tien jaar.
Een goed gelegen in een goed bereikbare zone met het openbaar vervoer, met een correcte DPE en een gezonde vereniging van eigenaren, zal altijd gemakkelijker te verkopen zijn dan een grotere woning die slecht geclassificeerd is op energiegebied of ver van voorzieningen ligt. Al bij de aankoop aan de verkoop denken, beschermt tegen waardeverlies.
De regelgeving versterkt deze logica. Een woning die vandaag de dag G is geclassificeerd, zal in de komende jaren steeds moeilijker te verkopen of te verhuren zijn, tenzij er zware renovaties plaatsvinden. De kosten van deze renovatie in de aankoopprijs opnemen, of dienovereenkomstig onderhandelen, is een van de reflexen die je moet aannemen.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont kopers die de technische details controleren voordat ze zich verbinden. Een herberekende DPE, gecontroleerde overdrachtsbelastingen per departement, een vooraf geraadpleegd kredietwaardigheidsbestand: deze eenvoudige handelingen wegen even zwaar als de keuze van de wijk of de prijsnegotiatie.
