Comprar un bien inmueble en 2026 no es la misma operación que hace tres años. Los gastos de notaría varían ahora de un departamento a otro, el diagnóstico de rendimiento energético ha cambiado su método de cálculo, y las condiciones para otorgar créditos se están endureciendo nuevamente. Tener éxito en un proyecto inmobiliario hoy en día requiere dominar estas nuevas reglas incluso antes de cruzar la puerta de una agencia.
Gastos de notaría en 2026: diferencias según el departamento y el perfil del comprador
¿Pensabas que los gastos de notaría eran los mismos en toda Francia? Desde la ley de finanzas para 2025, los departamentos pueden aumentar temporalmente su parte de los derechos de transmisión hasta un 5 % para los actos firmados entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028.
No todos los departamentos han activado este mecanismo. Antes de firmar, por lo tanto, es necesario verificar tres elementos: el departamento del bien, la fecha de firma y tu estatus de comprador. Los compradores primerizos que adquieren su residencia principal se benefician de una excepción prevista por el dispositivo, lo que puede representar un ahorro notable.
En la práctica, esto significa que un mismo apartamento puede costar sensiblemente más caro en un departamento vecino, únicamente debido a este impuesto. Comparar los anuncios en el sitio inmobiliario Maisonisor permite cruzar las ofertas de varias zonas geográficas y detectar estas diferencias antes de comprometerse.
DPE y viviendas eléctricas: una etiqueta que puede cambiar sin obras
El diagnóstico de rendimiento energético (DPE) influye directamente en el precio de un bien y su capacidad para ser alquilado. Desde el 1 de enero de 2026, el coeficiente de conversión de la electricidad en energía primaria ha evolucionado. Consecuencia directa: algunas viviendas calefaccionadas con electricidad ven mejorar su clasificación, sin que se haya realizado ningún trabajo de renovación.
¿Por qué es tan importante este detalle? Porque un bien clasificado como F o G ya no puede ser alquilado en ciertos casos. Si el nuevo cálculo hace que este mismo bien pase a E, vuelve a ser alquilable y su valor de reventa aumenta.
Una nueva modificación del DPE ya está prevista para 2027, según el decreto del 19 de agosto de 2026 publicado en el Diario Oficial el 26 de agosto de 2026. Un comprador avisado verifica, por lo tanto, la fecha y el método de cálculo que figuran en el diagnóstico entregado por el vendedor. Si el DPE se realizó antes de enero de 2026, se basa en el antiguo coeficiente y no refleja necesariamente el rendimiento real de la vivienda.
Lo que hay que verificar en un DPE antes de comprar
- La fecha de realización del diagnóstico: un DPE anterior a enero de 2026 utiliza el antiguo modo de cálculo para las viviendas eléctricas
- El modo de calefacción del bien: solo las viviendas calefaccionadas con electricidad están afectadas por el cambio de coeficiente
- La proximidad a un umbral de clasificación: un bien calificado como F con una puntuación cercana a E podría ascender a la categoría superior con el nuevo cálculo
Pedir un nuevo DPE al vendedor antes de negociar el precio es una palanca concreta, especialmente si el diagnóstico actual data de hace varios años.
Crédito hipotecario: lo que cambia con el decreto de noviembre de 2026
El decreto n.º 2026-719 impone una evaluación reforzada de la solvencia de los prestatarios a partir del 20 de noviembre de 2026. Los bancos deberán, entre otras cosas, consultar el archivo nacional de incidentes de reembolso de créditos. Un incidente antiguo puede resurgir durante una solicitud de préstamo, incluso si la situación financiera actual es saludable.
Antes de presentar un expediente, es prudente solicitar un extracto de este archivo a la Banque de France. Este trámite es gratuito y permite identificar un posible bloqueo por adelantado.
Presupuesto real de una compra: los conceptos que subestimamos
El precio mostrado en un anuncio nunca corresponde al costo total. Aquí están los conceptos a menudo olvidados al calcular el presupuesto:
- Los derechos de transmisión, que varían según el departamento (y potencialmente el estatus de comprador primerizo)
- Los gastos de garantía del préstamo (hipoteca o aval), raramente incluidos en los simuladores rápidos en línea
- El costo de una posible renovación energética, que debe ser evaluado antes de la compra si el DPE es mediocre
- Los gastos de comunidad para un apartamento, consultables en el preestado datado entregado antes de la venta
Sumar estos conceptos antes de fijar su rango de búsqueda evita enamorarse de un bien fuera del presupuesto.
Valor de reventa: el criterio que los compradores descuidan al principio
Al momento de elegir un bien, la mayoría de los compradores razonan en función de su situación actual. Tamaño del hogar, trayecto casa-trabajo, proximidad a escuelas. Estos criterios son legítimos, pero no dicen nada sobre la facilidad de reventa en cinco o diez años.
Un bien ubicado en una zona bien comunicada por el transporte, con un DPE correcto y una comunidad sana, siempre se venderá más fácilmente que una vivienda más grande pero mal clasificada energéticamente o alejada de las comodidades. Pensar en la reventa desde la compra protege contra la pérdida de valor.
La evolución regulatoria refuerza esta lógica. Una vivienda clasificada como G hoy será cada vez más difícil de vender o alquilar en los próximos años, salvo una renovación importante. Integrar el costo de esta renovación en el precio de compra, o negociar en consecuencia, es parte de los reflejos a adoptar.
El mercado inmobiliario de 2026 recompensa a los compradores que verifican los detalles técnicos antes de comprometerse. Un DPE recalculado, derechos de transmisión verificados departamento por departamento, un archivo de solvencia consultado por adelantado: estos gestos simples pesan tanto como la elección del barrio o la negociación del precio.
