Eine Immobilie im Jahr 2026 zu kaufen, ist nicht dasselbe wie vor drei Jahren. Die Notarkosten variieren mittlerweile von einem Departement zum anderen, die Methode zur Berechnung des Energieausweises hat sich geändert, und die Bedingungen für die Kreditvergabe werden erneut strenger. Ein Immobilienprojekt heute erfolgreich umzusetzen, erfordert das Verständnis dieser neuen Regeln, noch bevor man die Tür zu einer Agentur öffnet.
Notarkosten 2026: Unterschiede je nach Departement und Käuferprofil
Hatten Sie gedacht, dass die Notarkosten in ganz Frankreich gleich sind? Seit dem Finanzgesetz für 2025 können die Departements ihren Anteil an den Übertragungssteuern vorübergehend bis zu 5 % erhöhen für Verträge, die zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 unterzeichnet werden.
Nicht alle Departements haben dieses Instrument aktiviert. Vor der Unterzeichnung müssen daher drei Elemente überprüft werden: das Departement der Immobilie, das Datum der Unterzeichnung und Ihr Käuferstatus. Erstkäufer, die ihre Hauptwohnung erwerben, profitieren von einer im Gesetz vorgesehenen Ausnahme, was eine erhebliche Ersparnis darstellen kann.
In der Praxis bedeutet das, dass eine gleiche Wohnung in einem Nachbardepartement aufgrund dieser Steuer deutlich teurer sein kann. Die Anzeigen auf der Immobilienseite Maisonisor zu vergleichen, ermöglicht es, die Angebote aus mehreren geografischen Zonen zu vergleichen und diese Unterschiede zu erkennen, bevor man sich verpflichtet.
DPE und elektrische Wohnungen: Ein Etikett, das sich ohne Renovierungsarbeiten ändern kann
Der Energieausweis (DPE) beeinflusst direkt den Preis einer Immobilie und deren Vermietbarkeit. Seit dem 1. Januar 2026 hat sich der Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie geändert. Direkte Folge: Einige elektrisch beheizte Wohnungen verbessern ihre Einstufung, ohne dass Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.
Warum ist dieses Detail so wichtig? Weil eine Immobilie, die mit F oder G eingestuft ist, in bestimmten Fällen nicht mehr vermietet werden kann. Wenn die neue Berechnung diese Immobilie auf E hochstuft, wird sie wieder vermietbar und ihr Wiederverkaufswert steigt.
Eine neue Änderung des DPE ist bereits für 2027 geplant, gemäß der Verordnung vom 19. August 2026, die am 26. August 2026 im Amtsblatt veröffentlicht wurde. Ein informierter Käufer überprüft daher das Datum und die Berechnungsmethode, die im vom Verkäufer vorgelegten DPE angegeben sind. Wenn der DPE vor Januar 2026 erstellt wurde, basiert er auf dem alten Koeffizienten und spiegelt möglicherweise nicht die tatsächliche Leistung der Wohnung wider.
Was man vor dem Kauf in einem DPE überprüfen sollte
- Das Datum der Erstellung des DPE: Ein DPE vor Januar 2026 verwendet die alte Berechnungsmethode für elektrisch beheizte Wohnungen
- Die Heizungsart der Immobilie: Nur elektrisch beheizte Wohnungen sind von der Änderung des Koeffizienten betroffen
- Die Nähe zu einer Einstufungsgrenze: Eine Immobilie mit der Note F und einem Wert nahe E könnte mit der neuen Berechnung in die höhere Kategorie fallen
Vor der Preisverhandlung einen neuen DPE beim Verkäufer anzufordern, ist ein konkretes Mittel, insbesondere wenn der vorhandene DPE mehrere Jahre alt ist.
Immobilienkredit: Was sich mit dem Dekret von November 2026 ändert
Das Dekret Nr. 2026-719 verlangt ab dem 20. November 2026 eine verstärkte Prüfung der Bonität der Kreditnehmer. Die Banken müssen insbesondere die nationale Datei über Rückzahlungsprobleme bei Krediten einsehen. Ein altes Problem kann also bei einem Kreditantrag wieder auftauchen, selbst wenn die aktuelle finanzielle Situation gesund ist.
Vor der Einreichung eines Antrags ist es ratsam, einen Auszug aus dieser Datei bei der Banque de France anzufordern. Dieser Schritt ist kostenlos und ermöglicht es, mögliche Blockaden im Voraus zu identifizieren.
Reales Budget eines Kaufs: Die Posten, die man unterschätzt
Der auf einer Anzeige angegebene Preis entspricht niemals den Gesamtkosten. Hier sind die Posten, die oft bei der Berechnung des Budgets vergessen werden:
- Die Übertragungssteuern, die je nach Departement (und möglicherweise dem Status als Erstkäufer) variieren
- Die Garantiegebühren des Kredits (Hypothek oder Bürgschaft), die selten in den schnellen Online-Simulatoren berücksichtigt werden
- Die Kosten einer möglichen energetischen Renovierung, die vor dem Kauf geschätzt werden sollten, wenn der DPE schlecht ist
- Die Hausgeldkosten für eine Wohnung, die im vorläufigen Zustand vor der Verkaufsunterzeichnung einsehbar sind
Diese Posten vor der Festlegung seiner Suchspanne zu addieren, verhindert, dass man sich in eine Immobilie außerhalb des Budgets verliebt.
Wiederverkaufswert: Das Kriterium, das Käufer anfangs vernachlässigen
Beim Auswählen einer Immobilie denken die meisten Käufer an ihre aktuelle Situation. Haushaltsgröße, Pendelzeit, Nähe zu Schulen. Diese Kriterien sind legitim, sagen jedoch nichts über die Verkaufsfähigkeit in fünf oder zehn Jahren aus.
Eine Immobilie in einem gut angebundenen Gebiet, mit einem korrekten DPE und einer gesunden Eigentümergemeinschaft, wird immer leichter verkauft als eine größere, aber energetisch schlecht eingestufte Wohnung oder eine, die weit von Annehmlichkeiten entfernt ist. Bereits beim Kauf an den Wiederverkauf zu denken, schützt vor Wertverlust.
Die regulatorische Entwicklung verstärkt diese Logik. Eine heute als G eingestufte Wohnung wird in den kommenden Jahren immer schwieriger zu verkaufen oder zu vermieten sein, es sei denn, sie wird umfassend renoviert. Die Kosten dieser Renovierung in den Kaufpreis einzubeziehen oder entsprechend zu verhandeln, gehört zu den Reflexen, die man annehmen sollte.
Der Immobilienmarkt von 2026 belohnt Käufer, die die technischen Details überprüfen, bevor sie sich verpflichten. Ein neu berechneter DPE, überprüfte Übertragungssteuern von Departement zu Departement, eine im Voraus konsultierte Bonitätsdatei: Diese einfachen Schritte sind ebenso wichtig wie die Wahl des Stadtteils oder die Preisverhandlung.
