Comparar os honorários de agência imobiliária em 2026 pressupõe ler as tabelas publicadas pelo que realmente são: tetos máximos, não tarifas fixas. A tabela IAD, frequentemente citada como referência entre as redes de mandatários, exibe uma grade decrescente que varia de 5 % a 10 % IVA incluído, dependendo do preço de venda, com um piso de 5 % acima de 700 000 euros.
Esses números contam apenas uma parte da história, pois a margem de negociação real depende de fatores que a tabela sozinha não revela.
Tabela IAD 2026: um teto, não um preço de venda
A portaria de 26 de janeiro de 2022, lembrada por uma atualização da DGCCRF em outubro de 2025, impõe a todo profissional a exibição de preços máximos IVA incluído na vitrine e em seus materiais. A tabela IAD respeita essa obrigação: cada faixa de preço corresponde a uma taxa máxima que o consultor não pode ultrapassar, mas que pode reduzir livremente.
Para um imóvel vendido entre 200 000 e 319 999 euros, a taxa máxima exibida é de 7 % IVA incluído. Entre 320 000 e 699 999 euros, ela cai para 6 %. Acima de 700 000 euros, o teto é de 5 %. Abaixo de 100 000 euros, as taxas aumentam significativamente (até 25 % para um imóvel abaixo de 40 000 euros), o que reflete um valor mínimo de honorários em vez de uma porcentagem realmente aplicada no mercado.
Um detalhe frequentemente ofuscado nas comparações online: essas taxas dizem respeito à venda imobiliária clássica. As vendas em VEFA, VIR, imóveis comerciais e lojas não estão cobertas por essa tabela.
Agências tradicionais, mandatários e pacotes fixos: três lógicas tarifárias distintas
O mercado imobiliário francês está se estruturando cada vez mais em torno de três modelos de precificação que não se comparam diretamente. Para situar os honorários de agência e tabela IAD 2026 nesse cenário, é preciso entender a lógica de cada um.
As agências tradicionais geralmente praticam uma porcentagem do preço de venda, frequentemente dentro de uma faixa semelhante à da IAD, mas às vezes mais alta em imóveis de valor intermediário. Sua estrutura de custos (local comercial, funcionários, vitrine física) pesa sobre o nível da comissão.
As redes de mandatários como IAD, Safti ou iad funcionam sem agência física. O consultor trabalha de casa, o que reduz as despesas fixas. Essa economia se traduz teoricamente em honorários mais baixos, mas a tabela exibida continua sendo um máximo. A diferença real depende da negociação caso a caso.
Os atores com pacotes fixos (Homki, Imop, Hosman) oferecem um valor determinado antecipadamente, independente do preço do imóvel. Esse modelo beneficia mecanicamente os vendedores de imóveis caros, uma vez que o custo em porcentagem diminui à medida que o preço de venda aumenta.
Em um imóvel modesto, o pacote pode representar uma taxa efetiva comparável à de uma agência clássica.
Honorários a cargo do vendedor ou do comprador: o impacto no cálculo
A tabela IAD especifica que os honorários são a cargo do vendedor, salvo disposição contrária no mandato. Essa menção não é anedótica: ela modifica a base de cálculo das taxas de notário para o comprador.
- Quando os honorários são a cargo do vendedor, os direitos de transmissão (taxas de notário) são calculados sobre o preço líquido do vendedor, excluindo a comissão. O comprador paga taxas de notário sobre um valor reduzido.
- Quando os honorários são a cargo do comprador, os direitos de transmissão recaem apenas sobre o preço sem honorários, desde que o mandato e o ato o mencionem claramente. O resultado fiscal é idêntico, mas a transparência da distribuição muda a leitura do preço exibido.
- Em ambos os casos, o valor total desembolsado permanece o mesmo. A diferença está na apresentação do preço no anúncio e na base tributável, o que pode criar confusão ao comparar vários anúncios.
Verificar quem suporta os honorários antes de comparar dois imóveis exibidos pelo mesmo preço evita discrepâncias de vários milhares de euros na fatura final.
Negociar os honorários IAD: o que a tabela não diz
Uma vez que a tabela exibida constitui um teto, a questão se torna: qual margem de negociação existe realmente? Os retornos do mercado divergem sobre esse ponto. Alguns consultores IAD aplicam sistematicamente a taxa máxima, outros aceitam uma redução, especialmente em imóveis cujo preço de venda facilita uma transação rápida.
Um imóvel atraente que se vende rapidamente reduz o custo de trabalho do consultor, o que pode justificar uma comissão inferior ao teto. Por outro lado, um imóvel atípico ou supervalorizado, que requer muitas visitas e um longo período de comercialização, deixa menos margem de manobra para o profissional.
Vários elementos podem pesar na discussão:
- A duração estimada de comercialização do imóvel, relacionada à sua localização e ao seu preço em relação ao mercado local
- O tipo de mandato assinado: um mandato exclusivo, que garante ao consultor ser o único intermediário, às vezes resulta em um esforço tarifário
- O volume de transações do consultor na área, que influencia sua capacidade de aceitar uma comissão reduzida enquanto mantém sua renda global
Nenhuma tabela publicada formaliza esses ajustes. A negociação permanece informal e depende da relação entre o vendedor e seu consultor.
Honorários de agência em locação: um quadro distinto frequentemente confundido
Os tetos de honorários imputáveis ao locatário foram revalorizados em 1º de janeiro de 2026. Essas taxas cobrem a visita, a constituição do dossiê, a redação do contrato de locação e o estado de conservação de entrada, com um teto específico para este último item.
Esse quadro regulatório não tem nada a ver com os honorários de venda. Comparar os “honorários de agência” entre uma transação e uma locação equivale a comparar dois serviços diferentes, sujeitos a regras diferentes. Os tetos de locação são fixados por decreto e expressos por metro quadrado, enquanto os honorários de venda permanecem livres dentro do limite da tabela exibida.
Essa distinção merece ser claramente estabelecida, pois a pesquisa “honorários de agência” mistura sistematicamente os dois universos. Um vendedor que consulta a tabela IAD não encontrará nenhuma informação sobre locação, e vice-versa.
A comparação mais útil é aquela que isola cada tipo de transação, confronta a tabela exibida com a taxa efetivamente praticada e integra o impacto fiscal da distribuição vendedor-comprador. Sem esses três parâmetros, toda comparação entre agências tradicionais, mandatários e pacotes fixos permanece superficial.
