Het vergelijken van de honoraria van vastgoedmakelaars in 2026 veronderstelt dat men de gepubliceerde tarieven leest voor wat ze werkelijk zijn: maximale plafonds, geen vaste tarieven. Het IAD-tarief, vaak genoemd als referentie onder de netwerken van makelaars, toont een aflopende schaal van 5 % tot 10 % inclusief btw afhankelijk van de verkoopprijs, met een minimum van 5 % boven de 700 000 euro.
Deze cijfers vertellen slechts een deel van het verhaal, omdat de werkelijke onderhandelingsmarge afhangt van factoren die de schaal alleen niet onthult.
IAD-tarief 2026: een plafond, geen verkoopprijs
De verordening van 26 januari 2022, herhaald in een update van de DGCCRF in oktober 2025, verplicht elke professional om maximale prijzen inclusief btw in de etalage en op zijn materialen weer te geven. Het IAD-tarief voldoet aan deze verplichting: elke prijsklasse komt overeen met een maximumtarief dat de adviseur niet mag overschrijden, maar dat hij vrij kan verlagen.
Voor een goed dat verkocht wordt tussen 200 000 en 319 999 euro, is het maximaal weergegeven tarief 7 % inclusief btw. Tussen 320 000 en 699 999 euro daalt het naar 6 %. Boven de 700 000 euro valt het plafond naar 5 %. Onder de 100 000 euro stijgen de tarieven sterk (tot 25 % voor een goed van minder dan 40 000 euro), wat een minimum bedrag aan honoraria weerspiegelt in plaats van een percentage dat daadwerkelijk op de grond wordt toegepast.
Een detail dat vaak wordt overschaduwd in online vergelijkingen: deze tarieven hebben betrekking op de klassieke vastgoedverkoop. Verkoop in VEFA, VIR, commercieel vastgoed en winkels worden niet gedekt door deze schaal.
Traditionele makelaars, makelaars en vaste tarieven: drie verschillende prijslogica’s
De Franse vastgoedmarkt structureert zich steeds meer rond drie prijsmodellen die niet direct met elkaar te vergelijken zijn. Om de makelaarskosten en IAD-tarief 2026 in dit landschap te situeren, moet men de logica van elk begrijpen.
Traditionele makelaars hanteren doorgaans een percentage van de verkoopprijs, vaak binnen een vergelijkbaar bereik als dat van IAD, maar soms hoger voor onroerend goed van gemiddelde waarde. Hun kostenstructuur (commerciële ruimte, werknemers, fysieke etalage) weegt op het niveau van de commissie.
Netwerken van makelaars zoals IAD, Safti of iad functioneren zonder fysieke makelaars. De adviseur werkt vanuit huis, wat de vaste kosten verlaagt. Deze besparing vertaalt zich in theorie in lagere honoraria, maar het weergegeven tarief blijft een maximum. Het werkelijke verschil hangt af van de onderhandeling per geval.
De spelers met een vast tarief (Homki, Imop, Hosman) bieden een vooraf bepaalde som aan, onafhankelijk van de prijs van het goed. Dit model bevoordeelt mechanisch verkopers van dure goederen, aangezien de kosten in percentage afnemen naarmate de verkoopprijs stijgt.
Bij een bescheiden goed kan het forfait een effectief tarief vertegenwoordigen dat vergelijkbaar is met dat van een traditionele makelaar.
Honoraria ten laste van de verkoper of de koper: de impact op de berekening
Het IAD-tarief specificeert dat de honoraria ten laste van de verkoper zijn, tenzij anders bepaald in het mandaat. Deze vermelding is niet onbelangrijk: het verandert de basis voor de berekening van de notariskosten voor de koper.
- Wanneer de honoraria ten laste van de verkoper zijn, worden de overdrachtsrechten (notariskosten) berekend op de netto verkoopprijs, exclusief commissie. De koper betaalt notariskosten over een verlaagd bedrag.
- Wanneer de honoraria ten laste van de koper zijn, zijn de overdrachtsrechten alleen van toepassing op de prijs exclusief honoraria, op voorwaarde dat het mandaat en de akte dit duidelijk vermelden. Het fiscale resultaat is identiek, maar de transparantie van de verdeling verandert de interpretatie van de weergegeven prijs.
- In beide gevallen blijft het totale bedrag dat wordt uitgegeven hetzelfde. Het verschil zit in de presentatie van de prijs in de advertentie en de belastingbasis, wat verwarring kan veroorzaken bij het vergelijken van verschillende advertenties.
Controleren wie de honoraria draagt voordat men twee goederen vergelijkt die voor dezelfde prijs worden aangeboden, voorkomt verschillen van enkele duizenden euro’s op de uiteindelijke factuur.
Onderhandelen over IAD-honoraria: wat de schaal niet zegt
Aangezien het weergegeven tarief een plafond vormt, wordt de vraag: welke onderhandelingsmarge bestaat er werkelijk? De ervaringen op het terrein lopen uiteen op dit punt. Sommige IAD-adviseurs passen systematisch het maximale tarief toe, anderen accepteren een korting, met name op goederen waarvan de verkoopprijs een snelle transactie vergemakkelijkt.
Een aantrekkelijk goed dat snel verkoopt, vermindert de werkkosten van de adviseur, wat een lagere commissie dan het plafond kan rechtvaardigen. Omgekeerd laat een atypisch of overgewaardeerd goed, dat veel bezoeken vereist en een lange verkoopperiode heeft, minder speelruimte voor de professional.
Verschillende elementen kunnen een rol spelen in de discussie:
- De geschatte duur van de verkoop van het goed, gerelateerd aan de locatie en de prijs ten opzichte van de lokale markt
- Het type mandaat dat is ondertekend: een exclusief mandaat, dat de adviseur garandeert de enige tussenpersoon te zijn, leidt soms tot een prijsinspanningsverplichting
- Het volume van transacties van de adviseur in de sector, dat zijn vermogen beïnvloedt om een verlaagde commissie te accepteren terwijl hij zijn totale inkomen behoudt
Geen enkele gepubliceerde schaal formaliseert deze aanpassingen. De onderhandeling blijft informeel en hangt af van de relatie tussen de verkoper en zijn adviseur.
Makelaarskosten bij verhuur: een aparte regeling die vaak wordt verward
De plafonds voor honoraria die aan de huurder kunnen worden toegerekend, zijn per 1 januari 2026 herzien. Deze kosten dekken het bezoek, het opstellen van het dossier, de opstelling van de huurovereenkomst en de inspectie bij binnenkomst, met een specifiek plafond voor deze laatste post.
Dit regelgevend kader heeft niets te maken met de verkoophonoraria. Het vergelijken van “makelaarskosten” tussen een transactie en een verhuur is als het vergelijken van twee verschillende diensten, onderworpen aan verschillende regels. De verhuurplafonds zijn bij decreet vastgesteld en uitgedrukt per vierkante meter, terwijl de verkoophonoraria vrij blijven binnen het weergegeven tarief.
Deze onderscheid moet duidelijk worden gemaakt, omdat de zoekopdracht “makelaarskosten” systematisch de twee universums mengt. Een verkoper die het IAD-tarief raadpleegt, zal geen informatie over verhuur vinden, en omgekeerd.
De meest nuttige vergelijking blijft degene die elk type transactie isoleert, het weergegeven tarief confronteert met het daadwerkelijk toegepaste tarief, en de fiscale impact van de verdeling verkoper-koper integreert. Zonder deze drie parameters blijft elke vergelijking tussen traditionele makelaars, makelaars en vaste tarieven oppervlakkig.
