Die Vergleich der Maklergebühren im Jahr 2026 setzt voraus, dass man die veröffentlichten Tarife so liest, wie sie tatsächlich sind: als Höchstgrenzen, nicht als feste Preise. Die IAD-Tabelle, die oft als Referenz unter den Netzwerkagenturen genannt wird, zeigt eine degressive Skala von 5 % bis 10 % inkl. MwSt. je nach Verkaufspreis, mit einem Mindestsatz von 5 % für Beträge über 700.000 Euro.
Diese Zahlen erzählen nur einen Teil der Geschichte, denn die tatsächliche Verhandlungsspielraum hängt von Faktoren ab, die die Tabelle allein nicht offenbart.
IAD-Tabelle 2026: eine Höchstgrenze, kein Verkaufspreis
Die Verordnung vom 26. Januar 2022, die durch ein Update der DGCCRF im Oktober 2025 erinnert wird, verpflichtet jeden Fachmann, Höchstpreise inkl. MwSt. in der Auslage und auf seinen Materialien anzuzeigen. Die IAD-Tabelle erfüllt diese Verpflichtung: Jede Preisspanne entspricht einem Höchstsatz, den der Berater nicht überschreiten kann, den er jedoch frei senken kann.
Für eine Immobilie, die zwischen 200.000 und 319.999 Euro verkauft wird, beträgt der angegebene Höchstsatz 7 % inkl. MwSt. Zwischen 320.000 und 699.999 Euro sinkt er auf 6 %. Über 700.000 Euro fällt die Höchstgrenze auf 5 %. Unter 100.000 Euro steigen die Sätze stark an (bis zu 25 % für eine Immobilie unter 40.000 Euro), was eher einen Mindestbetrag an Gebühren widerspiegelt als einen tatsächlich angewendeten Prozentsatz vor Ort.
Ein Detail, das in Online-Vergleichen oft übersehen wird: Diese Sätze betreffen den klassischen Immobilienverkauf. Verkäufe in VEFA, VIR, Gewerbeimmobilien und Geschäfte sind nicht durch diese Tabelle abgedeckt.
Traditionelle Agenturen, Vermittler und Festpreise: drei unterschiedliche Preislogiken
Der französische Immobilienmarkt strukturiert sich zunehmend um drei Preismodelle, die sich nicht direkt vergleichen lassen. Um die Maklergebühren und die IAD-Tabelle 2026 in diesem Kontext zu verorten, muss man die Logik jedes einzelnen Modells verstehen.
Traditionelle Agenturen verlangen in der Regel einen Prozentsatz des Verkaufspreises, der oft in einem ähnlichen Bereich wie der von IAD liegt, aber manchmal höher ist bei Immobilien mit mittlerem Wert. Ihre Kostenstruktur (Gewerbefläche, Angestellte, physische Auslage) wirkt sich auf die Höhe der Provision aus.
Vermittlernetzwerke wie IAD, Safti oder iad arbeiten ohne physische Agentur. Der Berater arbeitet von zu Hause aus, was die Fixkosten senkt. Diese Einsparung spiegelt sich theoretisch in niedrigeren Gebühren wider, aber die angegebene Tabelle bleibt ein Höchstwert. Der tatsächliche Unterschied hängt von der Verhandlung im Einzelfall ab.
Die Akteure mit Festpreismodellen (Homki, Imop, Hosman) bieten einen im Voraus festgelegten Betrag an, der unabhängig vom Preis der Immobilie ist. Dieses Modell begünstigt mechanisch Verkäufer von teuren Immobilien, da die Kosten in Prozent sinken, je höher der Verkaufspreis ist.
Bei einer bescheidenen Immobilie kann das Honorar einen effektiven Satz darstellen, der mit dem einer klassischen Agentur vergleichbar ist.
Gebühren zu Lasten des Verkäufers oder des Käufers: die Auswirkungen auf die Berechnung
Die IAD-Tabelle präzisiert, dass die Gebühren zu Lasten des Verkäufers gehen, es sei denn, im Mandat ist etwas anderes festgelegt. Diese Angabe ist nicht unerheblich: Sie verändert die Berechnungsgrundlage der Notarkosten für den Käufer.
- Wenn die Gebühren zu Lasten des Verkäufers gehen, werden die Grunderwerbsteuer (Notarkosten) auf den Nettopreis des Verkäufers, ohne Provision, berechnet. Der Käufer zahlt Notarkosten auf einen reduzierten Betrag.
- Wenn die Gebühren zu Lasten des Käufers gehen, beziehen sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis ohne Gebühren, vorausgesetzt, das Mandat und die Urkunde erwähnen dies klar. Das steuerliche Ergebnis ist identisch, aber die Transparenz der Verteilung ändert die Wahrnehmung des angezeigten Preises.
- In beiden Fällen bleibt der insgesamt gezahlte Betrag derselbe. Der Unterschied liegt in der Präsentation des Preises in der Anzeige und in der steuerlichen Basis, was bei der Vergleich von mehreren Anzeigen zu Verwirrung führen kann.
Zu überprüfen, wer die Gebühren trägt, bevor man zwei Immobilien vergleicht, die zum gleichen Preis angeboten werden, vermeidet Abweichungen von mehreren Tausend Euro auf der Endrechnung.
Die Verhandlung der IAD-Gebühren: was die Tabelle nicht sagt
Da die angegebene Tabelle eine Höchstgrenze darstellt, stellt sich die Frage: Welchen Verhandlungsspielraum gibt es tatsächlich? Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hier unterschiedlich. Einige IAD-Berater wenden systematisch den Höchstsatz an, andere akzeptieren eine Reduzierung, insbesondere bei Immobilien, deren Verkaufspreis eine schnelle Transaktion erleichtert.
Eine attraktive Immobilie, die schnell verkauft wird, reduziert den Arbeitsaufwand des Beraters, was eine niedrigere Provision als die Höchstgrenze rechtfertigen kann. Im Gegensatz dazu lässt eine atypische oder überbewertete Immobilie, die viele Besichtigungen und eine lange Vermarktungszeit erfordert, dem Fachmann weniger Spielraum.
Mehrere Faktoren können in die Diskussion einfließen:
- Die geschätzte Vermarktungsdauer der Immobilie, die mit ihrem Standort und ihrem Preis im Vergleich zum lokalen Markt verbunden ist
- Die Art des unterzeichneten Mandats: Ein exklusives Mandat, das dem Berater garantiert, der einzige Vermittler zu sein, führt manchmal zu einem Preisnachlass
- Das Transaktionsvolumen des Beraters im Sektor, das seine Fähigkeit beeinflusst, eine reduzierte Provision zu akzeptieren und gleichzeitig sein Gesamteinkommen zu sichern
Keine veröffentlichte Tabelle formalisiert diese Anpassungen. Die Verhandlung bleibt informell und hängt von der Beziehung zwischen dem Verkäufer und seinem Berater ab.
Maklergebühren bei Vermietungen: ein oft verwechselt, eigenständiger Rahmen
Die Höchstgrenzen für Gebühren, die dem Mieter auferlegt werden, wurden zum 1. Januar 2026 angepasst. Diese Gebühren decken die Besichtigung, die Erstellung der Unterlagen, die Ausarbeitung des Mietvertrags und das Übergabeprotokoll ab, mit einer spezifischen Höchstgrenze für letzteres.
Dieser regulatorische Rahmen hat nichts mit Verkaufsgebühren zu tun. Die “Maklergebühren” zwischen einer Transaktion und einer Vermietung zu vergleichen, bedeutet, zwei unterschiedliche Dienstleistungen zu vergleichen, die unterschiedlichen Regeln unterliegen. Die Höchstgrenzen für Vermietungen sind durch Dekret festgelegt und pro Quadratmeter angegeben, während die Verkaufsgebühren im Rahmen der angegebenen Tabelle frei bleiben.
Diese Unterscheidung sollte klar getroffen werden, da die Suche nach “Maklergebühren” systematisch beide Bereiche vermischt. Ein Verkäufer, der die IAD-Tabelle konsultiert, findet keine Informationen zur Vermietung und umgekehrt.
Der nützlichste Vergleich bleibt der, der jede Art von Transaktion isoliert, die angegebene Tabelle mit dem tatsächlich angewendeten Satz konfrontiert und die steuerlichen Auswirkungen der Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer integriert. Ohne diese drei Parameter bleibt jeder Vergleich zwischen traditionellen Agenturen, Vermittlern und Festpreismodellen oberflächlich.
