Ein Gebäude aus den 1970er Jahren mit zentraler Gasheizung, steigenden Kosten jeden Winter und einer Eigentümerversammlung, bei der niemand weiß, wo die Arbeiten beginnen sollen: Das ist der konkrete Ausgangspunkt für eine energetische Diagnose in einer Eigentümergemeinschaft. Seit dem 1. Januar 2026 sind alle Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger von der Pflicht zur kollektiven Energieeinsparverordnung (DPE) betroffen. Es handelt sich nicht mehr um einen Prozess, der nur für große Wohnanlagen reserviert ist.
Was die Verpflichtung zur kollektiven DPE für kleine Eigentümergemeinschaften ändert
Bis vor kurzem blieben bescheidene Eigentümergemeinschaften unter dem Radar. Der regulatorische Zeitplan hat alle eingeholt: seit dem 1. Januar 2024 für Gebäude mit mehr als 200 Einheiten, seit dem 1. Januar 2025 für solche mit 50 bis 200 Einheiten und seit dem 1. Januar 2026 für Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Verwalter die kollektive DPE auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen muss, wenn sie noch nicht durchgeführt wurde. Diese Diagnose, die 10 Jahre gültig ist, bewertet den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen des gesamten Gebäudes. Sie ersetzt nicht die individuelle DPE für jede Wohnung, gibt jedoch ein Gesamtbild der Energieeffizienz des Gebäudes.
Für die Eigentümer, die in Erwägung ziehen, die Diagnose der Eigentümergemeinschaft auf Place A zu konsultieren, ist die Rolle des Verwalters in diesem Prozess ein Punkt, den man nicht unterschätzen sollte: Er ist es, der den zertifizierten Diagnostiker beauftragt und die Ergebnisse an den Verwaltungsrat übermittelt.
Ein operatives Detail, das viele kleine Eigentümergemeinschaften spät entdecken: Die kollektive DPE ist ein vorhergehender Schritt, bevor ein mehrjähriger Arbeitsplan gestartet wird oder bestimmte Förderungen für energetische Sanierungen beantragt werden. Ohne dieses Dokument ist die Eigentümergemeinschaft bei der Finanzierung blockiert.
Kollektive DPE, energetische Audit und DTG: das richtige Werkzeug je nach Situation wählen
Diese drei Diagnosen werden oft verwechselt. Ihr Umfang und ihre Analyse-Tiefe unterscheiden sich deutlich, und die Wahl hängt davon ab, was die Eigentümergemeinschaft konkret erreichen möchte.
- Die kollektive DPE klassifiziert das Gebäude auf einer Skala von A bis G. Sie gibt einen Überblick über die Energieeffizienz, bietet jedoch keine quantifizierten Sanierungsszenarien an. Das ist das gesetzliche Minimum.
- Das energetische Audit geht weiter: Es identifiziert die Verlustquellen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und priorisiert die durchzuführenden Arbeiten. Es enthält konkrete Vorschläge mit einer Schätzung der Auswirkungen auf den Verbrauch.
- Die technische Gesamtbewertung (DTG) umfasst den Zustand des Gebäudes im weitesten Sinne, nicht nur die Energie. Sie integriert die Struktur, die Netze und die Gemeinschaftsbereiche. Man findet sie oft in Eigentümergemeinschaften, die einen ehrgeizigen mehrjährigen Arbeitsplan vorbereiten.
Für ein Gebäude, das mit F oder G klassifiziert ist, bedeutet es, sich auf die kollektive DPE zu beschränken, als würde man die Temperatur messen, ohne eine medizinische Diagnose zu stellen. Das energetische Audit wird dann zum zentralen Element, da es ermöglicht, die Arbeiten nach ihrem Kosten-Nutzen-Verhältnis zu priorisieren.
Mehrjähriger Arbeitsplan: die direkte Verbindung zwischen Diagnose und Handeln
Der PPPT (Projekt für einen mehrjährigen Arbeitsplan) ist nun für fast alle Wohn-Eigentümergemeinschaften verpflichtend. Es ist das Dokument, das die Ergebnisse der Diagnose in ein konkretes Programm übersetzt, das über mehrere Jahre verteilt ist.
Vor Ort zeigt sich, dass Eigentümergemeinschaften, die die kollektive DPE durchführen, ohne schnell auf einen PPPT zu folgen, Zeit verlieren. Die Diagnose allein löst nichts aus: Der Verwaltungsrat muss sich damit befassen, um einen Arbeitszeitplan in der Eigentümerversammlung vorzuschlagen.
Was der PPPT enthalten muss
Der Plan listet die notwendigen Arbeiten zum Erhalt des Gebäudes, zum Schutz der Gesundheit und Sicherheit der Bewohner sowie zur energetischen Sanierung auf. Er wird von einer Kostenschätzung und einem Zeitplan begleitet.
Der PPPT verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, einen Arbeitsfonds zu bilden, was das klassische Szenario vermeidet, in dem die Versammlung Arbeiten beschließt, ohne die erforderlichen finanziellen Mittel bereitgestellt zu haben. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Größe der Eigentümergemeinschaften, aber der Mechanismus der Mittelbildung bleibt derselbe.
Ein zuverlässiges energetisches Gutachten erhalten: konkrete Punkte der Aufmerksamkeit
Die Qualität einer kollektiven DPE oder eines Audits hängt stark von dem Fachmann ab, der es durchführt. Wir haben alle schon einmal schlampige Diagnosen gesehen, bei denen der Diagnostiker nicht einmal den Dachboden oder den Heizraum besucht hat.
Kriterien zur Auswahl des Diagnostikers
Der Diagnostiker muss zertifiziert und durch eine Berufshaftpflichtversicherung gedeckt sein. Für ein energetisches Audit wird ein Büro für thermische Studien oder ein spezialisierter Architekt beauftragt. In beiden Fällen sollte man Referenzen zu ähnlichen Gebäuden anfordern, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Ein oft vernachlässigter Punkt: Der Diagnostiker benötigt Zugang zu den Energiekosten des Gebäudes, zu den Plänen und idealerweise zu den Verbrauchsdaten über mehrere Jahre. Je vollständiger die bereitgestellten Daten sind, desto besser wird das Ergebnis nutzbar sein.
Häufige Fallstricke, die zu vermeiden sind
Einige Eigentümergemeinschaften lassen eine kollektive DPE durchführen, um sich konform zu stellen, und legen den Bericht dann ohne weitere Maßnahmen ab. Die Diagnose hat nur dann Wert, wenn sie eine Entscheidung unterstützt: ein zusätzliches Audit zu starten, einen PPPT zu beschließen oder Arbeiten an einem bestimmten Punkt wie der Dachisolierung zu beginnen.
Ein weiterer Fallstrick: die kollektive DPE mit den individuellen DPE der Einheiten zu verwechseln. Die kollektive DPE entbindet jeden Eigentümer nicht von der Durchführung seiner eigenen DPE im Falle eines Verkaufs oder einer Vermietung. Beide Dokumente existieren nebeneinander und erfüllen unterschiedliche Verpflichtungen.
Die energetische Sanierung in einer Eigentümergemeinschaft funktioniert wie eine Kette: Diagnose, Planung, Finanzierung, Arbeiten. Eine Stufe zu überspringen, schwächt die gesamte Folge. Die kollektive DPE öffnet diese Kette, der PPPT strukturiert sie und die Arbeiten setzen sie um. Für Eigentümergemeinschaften, die gerade in das System eintreten, bleibt die unmittelbare Priorität, einen kompetenten Diagnostiker zu beauftragen und das Thema auf die nächste Eigentümerversammlung zu setzen.
